Voldoende woningen in krimpende markt

Huidige Situatie

Aantal inwoners op Marken daalt en op termijn zijn voldoende woningen beschikbaar.

Noord-Holland: van extreme groei naar vergrijzing en ontgroening

  • De afgelopen 100 jaar groeide de bevolking explosief
  • Sinds 1970 daalt het aantal geboorten
  • De groei van het aantal ouderen neemt toe

Regio Waterland: afnemende groei van de bevolking

  • Al opgetreden sterke daling van het aantal jongeren zal sterk doorzetten
  • 15 - 65 jaar: omslag van geringe groei naar daling
  • Ouderen: sterke vergrijzing

Krimp in de afgelopen decennia: terugloop vlakt af door meer import Er werden minder kinderen geboren en een deel van de jeugd vertrok naar elders. Het aantal inwoners nam af van 2136 inwoners in 1981 naar 1810 inwoners in 2012. De bevolking is in die periode gemiddeld met 10 per jaar afgenomen. Door immigratie van buiten Marken is sinds 2008 is het aantal inwoners min of meer stabiel rond de 1810. Het aantal geboorten is de laatste jaren gemiddeld ongeveer net zo hoog als het aantal sterfgevallen. Het aantal vertrekkende Markers wordt gecompenseerd door import/vestigers.

Bezettingsgraad per woning neemt af

Minder personen per huishouden ten gevolge van vooral een toename van eenpersoonshuishoudens. In 1956 waren er gemiddeld 3,5 inwoners per woning, nu 2,2 inwoners per woning.

Aantal woningen is toegenomen

Van 1956 tot 1988 groeide het aantal inwoners op Marken met 500. In die tijd kwamen er in totaal 350 woningen bij, dat is ongeveer één woning op 1,5 inwoner. Toen de bevolking vanaf 1981 fors terugliep, is het aantal woningen nog verder toegenomen.

Door vergrijzing komen steeds meer woningen vrij

In de komende vijftien jaar komen er uiteindelijk negen woningen per jaar vrij door overlijden of vertrek naar een zorgvoorziening buiten Marken. Momenteel staan er negentien woningen te koop en veertien woningen onbestemd leeg: dat is vier procent van het totale woningbestand.

In kwantitatief opzicht zijn er op termijn voldoende woningen beschikbaar

Als het aantal inwoners en het aantal woningen gelijk blijft, zijn er ook op termijn voldoende woningen beschikbaar, zelfs als de bezettingsgraad per woning verder afneemt. Het probleem zit in de mismatch tussen de te koop staande woningen (overwegend oude Marker huizen) en de vraag van jong en oud naar onderhoudsvrije woningen.

Cijfermatige onderbouwing en verklaring o.b.v. 2012

Aantal inwoners Marken: 1810     Aantal huishoudens Marken
       
0 tot 15 jaar 17%     totaal aantal huishoudens 795
15 tot 25 jaar 10%     Eenpersoonshuishoudens 31%
25 tot 45 jaar 21%     Huishoudens zonder kinderen 33%
45 tot 65 jaar 33%     Huishoudens met kinderen 36%
Boven 65 jaar 19%      
Groei en krimp      
jaar inwoners woningen gemiddeld aantal
  aantal aantal inwoners per woning
1920 1363 370  
1956 1552 446  
1981 2136   hoogste aantal inwoners nooit
1988 2055 796  
2012 1810 820  

 

Na aanvankelijke stijging van inwoners forse krimp

Van 1920 tot 1960 is het bevolkingsaantal geleidelijk gestegen. Vanaf 1960 is de groei zeer sterk geweest tot 1981, waarna het bevolkingsaantal tot 2012 (dus iets meer dan dertig jaar) met ruim 300 is afgenomen.

Oorzaak krimp

Uit landelijk onderzoek blijkt dat de belangrijkste redenen voor de krimp zijn: een daling van het geboortecijfer en het wegtrekken van jeugd naar meer stedelijke omgeving. Veel minder Marker jongeren blijven op Marken wonen dan voorheen, vanwege studie, baan elders, partner van buiten Marken en behoefte om elders te wonen.

Aantal woningen: ook groei bij teruglopend inwonertal

Vanaf 1956 tot 1988 zijn er 350 woningen bij gekomen terwijl de bevolking met 500 toenam. Opvallend is dat het aantal woningen na 1988, toen de bevolking steeds verder terugliep, nog verder is toegenomen. De grootste toename is veroorzaakt door de bouw van (33) appartementen voor ouderen (Voor Anker) en de koopwoningen van Jan van Gent.

Afname aantal inwoners per woning: van 3,7 naar 2,2

Het aantal inwoners per woning is fors afgenomen. In 1920 nog 3,7 per woning, inmiddels is die 2,2 per woning. De oorzaak hiervan ligt in de bevolkingsopbouw, afname van het kindertal en toename eenpersoonshuishoudens. Dit is een landelijk tendens.

Woning bestand 2012 in relatie tot de gemeente Waterland

         
  inwoners     woningen              huur           koop      
    totaal    
Waterland      17010 7090 1976  
Marken 1810 820 218 612

Percentage huurwoningen Waterland en Marken = 27 %

  huishoudens       huurwoningen
Waterland      7195 1976
Marken 795 218

 

Conclusie: de verhouding huur- en koopwoningen op Marken is gelijk aan die in de gemeente Waterland.

WOZ-waarde op Marken lager dan in rest van de gemeente Waterland

De gemiddelde WOZ waarde bedroeg in 2012 voor de gemeente Waterland € 335.000. Voor Marken lag de gemiddelde WOZ-waarde op € 251.000. Conclusie: de waarde van de koopwoningen op Marken is substantieel lager dan in de rest van de gemeente Waterland. Relatief goedkope woningen kunnen aantrekkelijk zijn voor nieuwe inwoners.

Aantal beschikbare huur- en koopwoningen (september 2014):

Te koop leeg 6
Te koop bewoond        13
Te huur leeg 0
Leeg onbestemd 14

Nb er zijn momenteel 19 woningen te koop, dat waren er in januari 2014 nog 26

Vanwege de huidige economische situatie is er een groot aantal woningen te koop. Bovendien staan er een fors aantal woningen (onbestemd) leeg, dit leidt hier en daar tot verkrotting. Momenteel zijn er geen huurwoningen beschikbaar.

Redenen voor leegstand zijn de economische situatie, de te hoge vraagprijs en het feit dat het aanbod niet aansluit op de vraag. De stenen woningen buiten de Minneweg zijn veelal gedateerd en voldoen niet aan de eisen van de huidige tijd. De traditionele houten huizen worden als bewerkelijk ervaren. De verbouwingskosten zijn relatief hoog.

Prognose aantal vrijkomende woningen

Bewoond     woningen      vrijkomend               vrijkomende per jaar  
Door aantal jaar datum woningen aanta       l aantal  
           
80+ 39 5 jr medio 2017 31 6  
75-80 50 10 jr medio 2022 79 8  
70-75 54 15 jr medio 2027 132 8.8  
Totaal 143        

 

Op Marken komen in de komende 15 jaar gemiddeld 8,8 woningen per jaar vrij De babyboomgeneratie bereikt een hogere ouderdom dan de vorige generatie. Het aantal woningbezitters onder deze generatie is veel hoger dan onder de generatie daarvoor. Omdat ouderen graag zo lang mogelijk willen blijven wonen in hun vertrouwde huis, komen deze gezinswoningen meestal pas vrij als de bewoners overlijden. Daarom zullen op termijn op de koopwoningmarkt veel gezinswoningen uit de jaren zestig en zeventig beschikbaar komen. Echter over vijftien jaar zal de vraag naar dat soort woningen een stuk lager zijn dan nu omdat de verwachting is dat het aantal jonge huishoudens de komende decennia verder zal afnemen. 

Conclusie: woningbestand en prognose vrijkomende woningen is voldoende

Momenteel en op termijn is het aantal beschikbare woningen voldoende. Zeker in aanmerking nemend dat er jaarlijks bijna negen woningen vrijkomen door overlijden of vertrek naar woonvoorzieningen voor ouderen.

De vraag is of de vrijkomende woningen voldoen aan de behoefte van de Marker bevolking. In de praktijk blijken Markers weinig belangstelling te tonen voor koopwoningen in de oude buurten. Wel is uit onderzoek van De Eilandraad gebleken dat jongeren in de oude buurten willen wonen als het huurwoningen zijn en dat er een grote behoefte is aan huurwoningen voor starters. Overigens is met het project tijdelijke jongerenwoningen de vraag voor de korte termijn grotendeels opgelost. Alle gegadigden voor dit project hebben een woning toegewezen gekregen. Momenteel is er een kleine wachtlijst.

Ook zijn er nog steeds nieuwbouwwoningen te koop in het project Jan van Gent. Aan duurdere koopwoningen blijkt nu geen behoefte, het project van de dijkwoningen is daarom afgeblazen.

Bouwen is geen oplossing voor krimp

Van krimpangst via krimpkramp naar krimpkans. Veel dorpen in Nederland hebben last van krimpangst, dat geldt ook voor Marken. Men ziet de krimp als een bedreiging en is bang dat met de terugloop van de bevolking een aantal voorzieningen verdwijnt en de leefbaarheid afneemt.

Door deze angst schiet men in een kramp (krimpkramp). We moeten niet krimpen, maar groeien. De eerste reflex is: er moet gebouwd worden. De vraag is dan voor welk probleem is bouwen een oplossing? De krimp is er en zal zeker nog een tijd duren. Krimp biedt echter ook kansen. Goed anticiperen op de krimp, dat wil zeggen aanpassing aan de gewijzigde situatie, kan de kwaliteit van de bestaande leefomgeving verhogen. Zoals aanpassing van de woningvoorraad aan de gewijzigde samenstelling van de bevolking (vergrijzing en ontgroening).

Citaat professor Hospers: “Dorpen hebben ook toekomst als ze krimpen. Waarschijnlijk neemt het aantal voorzieningen af, maar steeds meer mensen die er voor kiezen om in een dorp te wonen vinden dat minder belangrijk dan een fijn woonklimaat en aansluiting bij de lokale gemeenschap. Bij voorzieningen gaat het uiteindelijk niet om beschikbaarheid maar om bereikbaarheid.”

We kunnen zelf veel bijdragen aan ons woon en leefklimaat, alle heil komt daarbij niet van de overheid. We kunnen de krimp niet oplossen maar met elkaar Marken wel leefbaar houden. We zullen met elkaar creatieve lokale initiatieven moeten ontplooien.

Krimp is grotendeels autonoom proces

Krimp kan je niet keren, het is een autonome ontwikkeling. Het is een landelijke trend (minder kinderen per gezin en trek naar de stad). Maar je kunt natuurlijk altijd proberen om het voor jonge Markers aantrekkelijker te maken om hier te blijven wonen. Een andere mogelijkheid is om jonge gezinnen van elders aan te trekken.

Bouwen helpt niet

Vaak wordt aangenomen dat nieuwbouw de remedie tegen krimp is. Het is echter aangetoond dat bouwen krimp niet tegen gaat, wel kan het een verschuiving geven doordat bestaande woningen vanwege doorstroming leeg komen te staan. Door grotere leegstand dreigt verkrotting, met name bij de houten woningen in de oude kernen en op werven. Dat is een probleem. In principe is nieuwbouw dan ook niet het middel om te anticiperen op krimp, maar aanpassing van de bestaande woningvoorraad aan de gewijzigde demografische samenstelling van de bevolking. Maar ook verandering van bestemming is een goede optie (denk aan de voormalige winkel van Kes en het voormalige gemeentehuis).

Krapte op woningmarkt tijdelijk fenomeen

Is wel bouwen dan een optie? Volgens recent verschenen onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving zal het koopwoningentekort in grote delen van Nederland vanzelf verdwijnen. Het is een tijdelijk fenomeen, een neveneffect van de vergrijzing. Dus bouwen ligt niet voor de hand. Wordt er toch gebouwd als uit onderzoek blijkt dat er woonwensen zijn waar nu geen of onvoldoende aanbod is zoals starters-, senioren- en levensloopwoningen, dan heeft dit enerzijds een positief effect, namelijk doorstroming van senioren die een eengezinswoning achterlaten. Anderzijds leidt het onvermijdelijk tot meer leegstand van minder gewenste huizen. Met andere woorden: bouwen is alleen verantwoord als het met visie gebeurt.

VISIE: Leefbaarheid in stand houden door te streven naar stabiele bevolkingsomvang, rehabilitatieplan en eventueel kleinschalig vraag gestuurd bij- en ombouwen

Het streven is om de leefbaarheid op Marken in stand te houden. Een stabiele bevolkingsomvang is daarvoor gewenst. Hoe krijg je de bevolkingsomvang op een aanvaardbaar peil? Proberen de krimp te beperken. Wat kan je hieraan doen? Proberen de natuurlijke instroom te verhogen. Dat wil zeggen: nieuwkomers (vestigers), jonge gezinnen naar Marken trekken.

Op grond van de beschikbare gegevens en prognoses blijkt grootschalige nieuwbouw niet nodig. Belangrijk is allereerst rehabilitatie van oude woningen en verandering van bestemming van panden. Bijvoorbeeld bedrijfspanden geschikt maken voor bewoning. Er zal beleid ontwikkeld moeten worden om leegstaande panden en woningen (vaak oude traditionele houten woningen) weer bewoond te krijgen. Samenwerking met de gemeente is daarvoor een vereiste.

Enkele out of the box-ideeën zijn: Fonds oprichten? Verkrotte panden onteigenen? Eigenaren aanschrijven? Subsidie provincie/rijk, Europa om monumentale omgeving te verbeteren?

Bedrag heffen per touringcar voor woningverbetering? Inmiddels zijn er plannen om veertien appartementen te bouwen in de voormalige winkel van Kes en het voormalige gemeentehuis. Daarnaast zijn er plannen om de oude smederij te verbouwen tot vier appartementen. Deze bouwplannen sluiten goed aan bij de visie van de werkgroep Wonen.

Binnen de kern Marken van de gemeente Waterland is grote behoefte aan woningen voor starters (lees jongeren), maar ook ouderen die hun huidige gezinswoning willen verruilen voor een kleinere en nagenoeg onderhoudsvrije woning. Eventueel kleinschalig bouwen hoeft niet uitgesloten te worden. Het aanbod zal afgestemd moeten worden op de vraag (woningbehoefte op Marken).

Taak werkgroep Wonen: werken aan afstemming vraag en aanbod door cijfermatige onderbouwing en overleg met alle belanghebbenden

Inventarisatie woningbestand

Welke woningen staan te koop, leeg of te huur. Zorgvuldig onderzoek en cijfermatige onderbouwing up to date houden blijft noodzakelijk.

Onderzoek woonwensen

Vraag en aanbod op elkaar afstemmen. Overleg met alle partijen: woningzoekenden, de gemeente, woningbouwverenigingen, makelaars en De Eilandraad. Mogelijk stichten dan meer jonge Markers hier een gezin.

Rehabilitatieplan

Beleid ontwikkelen om leegstaande woningen/krotten bewoond te krijgen (vergelijk Kerkbuurt en Buurt III jaren 80). Wij gaan hierover in overleg met de gemeente. Contact zoeken met huidige eigenaren van leegstaande woningen. Zoeken naar financiering (corporaties, Rijk, Europa, Toerisme, Monumenten).

Raakvlakken met andere werkgroepen

Werkgroep Promotie (aantrekken nieuwe inwoners/vestigers) en werkgroepen Toerisme en Openbare Ruimte (behoud monumentaal aanzicht).

Proberen krimp te beperken

Door jongeren te behouden: rekening houden met wensen jongeren (starterswoningen: wel huur oude buurtjes of kopen het liefst onderhoudsarm) en door jonge gezinnen aan te trekken met promotie (nieuwkomers hebben vaak wel interesse in houten woningen).

Beleid ontwikkelen leegstand/verkrotting

Verhogen woonkwaliteit woningen en aanzicht: rehabilitatieplan

Definitie vraaggestuurd bouwen

Rapport Onderzoek vraaggestuurd bouwen: Uitgangspunt van het vraaggestuurd bouwen is dat huishoudens moeten kunnen wonen op de plek en in een woning die hun voorkeur heeft.

Gedeputeerde Joke Geldhof (Wonen) van provincie Noord-Holland: ‘De provincie wil een meer vraaggerichte aanpak van de woningmarkt. Dit onderzoek toont aan dat het type woningen en de woonmilieus die in de plannen zitten niet goed aansluiten op de vraag van de consument. We kunnen niet langer huizen bouwen in de hoop dat de behoefte als vanzelf lijkt te ontstaan. Meer dan ooit is er de urgentie om woningen te bouwen die aansluiten op de behoefte. We moeten bouwen op de juiste plek, op het juiste moment en voor de juiste doelgroep’.

Leefbaarheid min en plus

Min (welke aspecten hebben een negatief effect op de leefbaarheid)

  • Terugloop bevolking, vergrijzing, meer jongeren dan vroeger vertrekken van Marken: hoe minder inwoners, hoe minder voorzieningen
  • Relatief veel woningen staan te koop. Bovendien is er een behoorlijk aantal woningen dat onbestemd leeg staat; leegstand draagt niet bij aan leefbaarheid en hier en daar is sprake van verkrotting

Plus (welke aspecten hebben een positief effect op de leefbaarheid)

  • Meer Marker jongeren de mogelijkheid bieden op Marken te blijven wonen: jongerenwoningen, starterwoningen, appartementen en het kopen van oude woningen aantrekkelijker maken (subsidie)
  • Huurwoningen worden meer en meer verstrekt aan inwoners van buiten Marken. Oproep aan de gemeente Waterland om inwoners van Marken voorrang te verlenen. Momenteel wordt hierover in de gemeenteraad gesproken.
  • Aantrekken nieuwe inwoners door promotie: vooral jonge gezinnen zodat er een evenwichtige leeftijdsopbouw blijft.
  • Rehabilitatieplan: leegstand en verkrotting tegen gaan
    • Oproep aan Wooncompagnie om te overwegen om meerdere huurwoningen aan huurders te verkopen en van de opbrengst hiervan oude panden op te kopen, te renoveren en voor verhuur geschikt te maken.
    • Oproep aan de gemeente Waterland om stimuleringsfonds in het leven te roepen om te investeren in het rehabilitatieplan om oude woningen met steun op te kunnen knappen. Financiering hiervan kan komen uit de toeristenbelasting. Zo komt het geld dat toeristen betalen om de schoonheid van Marken te aanschouwen (voor een deel) ten goede om die schoonheid te behouden.
    • Oproep aan de gemeente Waterland om de procedures voor het renoveren van oude woningen te vereenvoudigen. De gemeente moet geen belemmeringen opwerpen, maar meedenken.
  • Ombouwen oude (bedrijfs-)panden tot appartementen voor starters en ouderen (de voorgenomen plannen winkel Kes, gemeentehuis en oude smederij van fam. Zeeman zijn hiervan een goed voorbeeld). Wanneer ouderen hun eengezinswoning verlaten, bevordert dit de doorstroming waardoor deze woningen beschikbaar komen voor jonge gezinnen.